ПО СПРАВЕДЛИВОСТИ
Вступление в силу нового Жилищного кодекса (ЖК) положительных эмоций у россиян почему-то не вызывает. Не ждут они ничего хорошего от новых правил и норм жилищных отношений. Оно и понятно: платить за все радости домашнего уюта мы будем теперь больше, чем раньше. Подорожает все: холодная вода и горячее водоснабжение, электроэнергия, тепло, газ… Поднимутся тарифы за пользование лифтом, за вывоз бытовых отходов, за обслуживание жилья… На этом фоне перспектива самостоятельного управления жильцами своими многоквартирными домами, которую предлагает ЖК, не кажется чем-то спасительным. Ведь сами дома в большинстве своем требуют ремонта — его придется взваливать на свои плечи. Проплачивая десятилетиями немалые суммы на капитальный ремонт, многие его так и не дождались. И теперь им придется самим заботиться о протекающей кровле, прогнивших трубах, неработающих теплообменниках и многом другом, чего раньше они и не знали. Справедливо ли это?
Участники прошедшей на днях общегородской конференции «Перспективы развития рынка недвижимости» считают: так быть не должно. Прежде чем требовать от людей соблюдения нового ЖК, власть должна привести их жилье в полный порядок и только после этого предложить заботиться о нем самим собственникам. Так происходит со сдачей в эксплуатацию каждого нового дома. Жильцы, организованные в товарищества собственников жилья (ТСЖ), берут свой дом на полное обеспечение. Для них со вступлением в силу ЖК ничего нового не произойдет. Они уже привыкли жить как собственники. Революция в жилищных отношениях ждет не их — она ждет большинство омичей, проживающих в муниципальном жилом фонде, как правило, прилично изношенном.
ПТИЦА-ТРОЙКА. ТРОЙКА ВЫБОРА
По словам директора департамента городского хозяйства Владимира Потапова, до 1 марта 2006 года всем жителям домов, входящих в муниципальный жилищный фонд, предстоит на общих собраниях самим выбрать форму управления. Какой бы она ни была — ТСЖ, управляющая компания или самостоятельное управление — заботу о жилье должны взять на себя его собственники, независимо от того, приватизированы в доме все квартиры или нет. Мэрия при этом оставляет за собой капитальный ремонт изношенного муниципального жилого фонда.
Что представляют собой эти три формы управления? Начнем с самостоятельной. Суть ее в том, что, отказавшись от объединения в ТСЖ и услуг управляющей компании, каждый владелец жилья и те, кто проживает в муниципальном жилье по договору найма, все договоры на обслуживание жилья заключают самостоятельно и с тем, с кем посчитают нужным. Если по нраву родное ПЖРЭУ, с ним. Если нет, с другими специалистами, которые оказывают более качественные и менее дорогие услуги. Отсюда и тариф на обслуживание жилья у каждого жильца может быть разным, хоть и живут все в одном доме. Можно, конечно, предположить, что в каждой квартире конкретного дома, жильцы которого изберут форму самоуправления, найдется грамотный юрист для заключения договоров, а также маркетолог-экономист для проведения тендера на обслуживание своего жилья. Однако на практике такая форма самоуправления еще никем не применялась, и что из нее в итоге может получиться, кроме неразберихи, никто не знает.
Наиболее знакомая омичам форма управления — ТСЖ. Жильцы объединяются в товарищество, избирают председателя, и он уже от имени жильцов заключает договоры по тому тарифу, который будет принят на общем собрании. Тут все понятно и просто. Только не всегда выбор этого председателя ТСЖ оказывается достойным. Случается и такое, что, собрав денежки с членов ТСЖ, председатель начинает легко их тратить, а потом сбегает со всей документацией от гнева людского. К тому же не все председатели грамотные управленцы. Вот и допускают экономические ошибки, которые приводят к дополнительным тратам, а то и крупным задолженностям перед различными обслуживающими организациями. Не случайно же к началу отопительного сезона в Омске без центрального отопления оказалось несколько десятков таких ТСЖ. Люди исправно платили деньги за тепло и электроэнергию, а председатель закрывал ими дыры в других неотложных вопросах.
Наиболее современная и отработанная на практике, без скандалов и денежных потерь населения форма управления — это наем собственниками жилья управляющей компании. Владимир Потапов приводил пример города Ангарска, где реформа ЖКХ идет наиболее успешно в силу наличия на рынке услуг крупных управляющих компаний. В Ангарске одна такая компания может обслуживать до 1 млн. квадратных метров жилья. На каждый дом, собственниками которого была выбрана управляющая компания, она назначает домоуправителя, как правило, опытного предпринимателя. Он заключает договоры на обслуживание с теми, кто оказывает качественные услуги, но за более низкую цену, чем раньше. В результате за один год в тех домах, где действуют управляющие компании, отремонтировали все подъезды, всю сантехнику и нет ни одного заказа от собственников жилья, который не был бы выполнен в течение 6 часов. Причем тариф на обслуживание жилья управляющие компании оставили прежний. Он не поднялся до небес, как думают некоторые наши читатели, когда заходит речь о коммерческом управлении жильем. Но, судя по всему, предпринимателям быстрее и успешнее, чем кому бы то ни было, удается найти свою выгоду, не прибегая к повышению тарифа. В Ангарске это удалось. Посмотрим, как будет у нас.
ТАРИФЫ НА ЛЮБОЙ КАРМАН
Омские риэлтеры, особенно те, кто активно занимается управлением жилья, считают, что тариф можно и нужно снижать. Пока мы живем по тарифам, установленным властью, и платим 7 рублей 30 копеек за обслуживание каждого квадратного метра нашего жилья. Когда депутаты городского Совета, исполняя Федеральное законодательство, примут решение о стопроцентной оплате услуг ЖКХ, эта сумма может подняться до 11 рублей 50 копеек. Что, собственно, и произойдет очень скоро. Но это вовсе не значит, что к этому тарифу нам всем следует привыкать. Там, где жильцы проведут общее собрание и определятся с формой управления своим домом, тариф можно будет не только удержать в прежних пределах, но даже снизить. И не только тариф на обслуживание, но и плату за отопление, за воду, за газ… Потратиться, правда, придется на покупку и установку счетчиков, зато потом платить только за потребленный товар, а не за усредненный показатель. Как уверяют практики, экономия весьма существенная.
Выходит, все-таки есть плюсы в новом Жилищном кодексе, если он позволяет гражданам самим определять, сколько платить за обслуживание жилья! И этот плюс не единственный. Можно еще и зарабатывать деньги на текущие нужды многоквартирного дома, грамотно распоряжаясь его имуществом. К примеру, сдать в аренду предпринимателям подвалы дома или пустующие места общественного пользования. Есть примеры, когда ТСЖ получают выгоду даже с крыши дома, предложив ее для размещения антенны сотового оператора. Можно и стены домов под рекламу предоставить… В общем, раз есть такая возможность, люди сами разберутся, как ее лучше использовать.
Скажем только, что больше всех в этом плане повезло тем, кто живет в домах, где первый этаж занимают магазины и прочие коммерческие предприятия. Их хозяева не упустят возможности снизить тариф на обслуживание жилья, поскольку занимаемая ими площадь войдет по закону в площадь всего многоквартирного дома. Впрочем, легитимным будет считаться, конечно же, только решение общего собрания жильцов. Как они решат, таким тариф и будет.
БОЛЬШОЕ СОБРАНИЕ
В Жилищном кодексе оговаривается, что решение принимается на общем собрании жильцов простым большинством голосов присутствующих. И это решение становится обязательным для всех. Поэтому пропускать столь важное мероприятие, от которого будет зависеть, как нам всем жить в своем доме, конечно же, не стоит.
Власти готовятся к широкомасштабной разъяснительной работе с населением. Как сказал Владимир Потапов, основная задача городской власти в 2006 году будет заключаться в реформировании ЖКХ и в определении для муниципального жилья форм управления. Правила проведения собраний уже разработаны, сборники отпечатаны. Пройдут новогодние праздники — и настанет пора готовиться к выбору. Если кто-то откажется от всех трех форм управления, до 1 марта 2007 года определяться с этим будет администрация города. В любом случае наступающий год готовит большие перемены, которые хорошо бы встретить во всеоружии знания новых законов. Ведь это в наших с вами интересах, господа собственники жилья.