Двадцатого июля официально опубликованы изменения в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». Отныне закон дает застройщикам право выбора: они могут либо заключать с дольщиками договоры, либо предлагать им облигации особого вида. Это жилищные сертификаты, которые закрепляют право на получение жилых помещений определенной площади от эмитента облигаций, то есть конкретного застройщика. Поскольку обязательство выражено в квадратных метрах, стоимость новой ценной бумаги будет возрастать по мере роста стоимости возводимого жилья. И ни о каких доплатах (как это порой случается сейчас) даже речи не будет возникать.
Чтобы получить право на выпуск облигаций, застройщик должен иметь в собственности или праве аренды земельный участок, а также получить разрешение на строительство дома. Обеспечением ценных бумаг, как и финансовых обязательств по договору долевого участия, служат активы застройщиков. Но допускается и другой вариант: исполнение обязательств застройщика по договору может обеспечиваться поручительством банка. В этом случае банк несет солидарную ответственность поручителя перед участником долевого строительства.
Законодатели пошли навстречу застройщикам и существенно снизили размер штрафных санкций, выплачиваемых при нарушении ими договорных обязательств. Если раньше строители, запаздывая со сдачей объекта, должны были платить неустойку в размере 1/75 ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки, то теперь — только 1/300. В том же размере им надо будет выплачивать проценты за пользование денежными средствами дольщика, если тот расторгнет договор из-за плохого качества выполненных работ.
Впрочем, если в роли дольщика выступает не юридическое, а физическое лицо, неустойка, равно как и проценты, выплачивается в двойном размере. По настоянию строителей законодатели внесли изменения и в статью 5, которая прежде позволяла дольщикам чувствовать себя достаточно вольготно. Даже если они постоянно нарушали сроки внесения платежей или более трех месяцев вовсе их не вносили, это было основанием всего лишь для предъявления застройщиком требования о расторжении договора в судебном порядке. Согласно новой редакции закона, застройщик в такой ситуации имеет право на односторонний отказ от исполнения договора. И в этом случае уже дольщик должен будет уплатить застройщику неустойку в размере 1/300 ставки рефинансирования.
По мнению директора ООО «Стройстар Инвест» Кахабера ХОШТАРИЯ, «изменения благоприятным образом отразятся на деятельности строителей, привлекающих деньги дольщиков, так как заметно упростилась процедура расторжения договора и застройщику предоставлен более льготный круг полномочий».
— В первоначальном варианте закон был просто драконовский по отношению к застройщикам — считает генеральный директор ЗАО «Строительная фирма «Трест № 5» Борис МЕДВЕДЕВ. — Внесенные изменения слегка ослабили суровость, но не изменили его характер в целом. Мы понимаем, что государство таким образом намеревается устранить с рынка фирмы с сомнительной репутацией, но и добросовестным строителям работать в таких условиях все еще тяжело.