Росимущество пыталось признать недействительными два договора аренды от 25 ноября 2008 года, по которым ответчику на 49 лет передали два участка на территории Агроуниверситета площадью около 2,4 и 26,5 гектара. Эти земли в зеленой зоне были переданы частной фирме для использования в общественно-деловых целях, но без возможности капитального строительства, сроком с 1 июня 2009 года по 29 мая 2058 года.
Федеральную землю отдали частнику без торгов правомерно
Суд установил, что спорные земельные участки в июле 2007 года были зарегистрированы на праве собственности за Российской Федерацией и 19 ноября 2007 года Управление Росимущества передало их в аренду Институту строительных технологий для использования в общественно-деловых целях сроком с 26 ноября 2007 года по 24 ноября 2009 года. Впоследствии на основании распоряжения Управления Росимущества, которое тогда возглавлял ныне отбывающий наказание в колонии-поселении Вячеслав ШИШКИН, 25 ноября 2008 года с Институтом строительных технологий заключили новые договоры аренды сроком на 49 лет. Речь идет о 24 тысячах 893 кв. метрах земли (более 2,4 гектара) в 120 метрах восточнее относительно двухэтажного здания по улице Физкультурной, 1. Второй участок площадью 265 тысяч 543 кв. метра (свыше 26,5 гектара) находится в северо-западной части территории Агроуниверситета в районе улицы Заозерной и проспекта Королева.
Но договоры аренды федеральной земли с частной фирмой были подписаны не на конкурсной основе и без проведения торгов. Поэтому Росимущество посчитало, что договоры заключили в нарушение Постановления Правительства Российской Федерации от 30.06.1998 № 685 «О мерах по обеспечению поступления в федеральный бюджет доходов от использования федерального имущества» и статьи 38 Земельного кодекса РФ. Споры по этим сомнительным по мнению самого ведомства договорам в арбитраже проходили и в 2010 году, однако в итоге всех разбирательств аренда была оставлена в силе. Но в 2010 году Управление Росимущества подало очередные иски о признании договоров недействительными и с требованием обязать арендатора вернуть спорные земельные участки государству.
Однако 1 февраля 2011 года Арбитражный суд Омской области в удовлетворении исков Росимуществу отказал. Постановления Восьмого арбитражного апелляционного суда оставили эти решения в силе, а Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в июле текущего года оставил эти судебные акты без изменения. Росимущество подало заявления о пересмотре решений в порядке надзора, однако и здесь потерпело поражение. Таким образом, дела прошли все возможные инстанции.
Высший арбитражный суд, установив, что земельный участок был предоставлен арендатору для целей, не связанных со строительством, руководствуясь статьями Земельного и Гражданского кодексов, подтвердил, что в этом случае закон не предусматривает заключение договора аренды в отношении спорных участков только по результатам проведения торгов. А ответчик при переоформлении договоров с краткосрочных на долгосрочные реализовал преимущественное право перед другими лицами на заключение договоров аренды на новый срок. Изучив все обстоятельства, суд, как и все предыдущие инстанции, не нашел оснований для признания спорных договоров недействительной сделкой. Оснований, по которым дело могло бы быть передано на рассмотрение в Президиум Высшего арбитражного суда Российской Федерации, найдено не было.
В зоне ОмГАУ появились общественно-деловые цели
Как выяснили «КВ», ООО «Институт строительных технологий» зарегистрировано по адресу: ул. Добровольского, 10, по которому находится общежитие Института ветеринарной медицины. Фирма с уставным капиталом в 10 тысяч рублей имеет двух учредителей — это Татьяна БЫЧЕНКО и Артем БОЙКО, который является ее директором. К слову, Артем Дмитриевич БОЙКО — председатель правления Омской региональной общественной организации содействия малому и среднему бизнесу, которая специализируется на оказании юридической помощи предпринимателям и горлицам. В качестве видов деятельности ООО «Институт строительных технологий» в ЕГРЮЛ указаны подготовка строительного участка, производство общестроительных работ, подготовка к продаже, покупка и продажа собственного недвижимого имущества, а также покупка и продажа земельных участков.
Как пояснял в суде представитель Института строительных технологий заместитель генерального директора Юридического агентства «Гарант-Профит» Валерий КАРАСЕВ, участки были предоставлены фирме не под строительство, а под использование для общественно-деловых целей. При этом никакого строительства на них не велось и не предполагалось.
Юрист Агроуниверситета, в свою очередь, утверждал, что спорная земля была необходима вузу, и такие сделки нарушают его права. Так, выданный в аренду участок площадью 2,4 гектара в районе улицы Физкультурной имеет специфическую характеристику — на нем расположен водоем, который имеет большое значение для особо охраняемой зеленой территории ОмГАУ. Длительное время этот водоем использовался для пожаротушения и для нужд предотвращения чрезвычайных ситуаций. Кроме того, участок использовался и в образовательных целях. «Предоставление участка Институту строительных технологий существенно изменило процесс организации нашей учебной деятельности, — добавил представитель Агроуниверситета. — Ранее на этом водном объекте осуществлялась учебная деятельность студентов факультета водохозяйственного строительства».
Что касается второго участка, площадью 26,5 гектара, на этой же территории каждый год проводится выставка «Агро-Омск». Некоммерческое партнерство «Агро-Омск» было привлечено в процесс в качестве третьего лица. Но, по словам представителя ООО «Институт строительных технологий», права «Агро-Омска» нарушены не были. Дело в том, что договор с некоммерческим партнерством истек еще 30 апреля 2007 года. Кроме того, земельный участок по этому договору не был определен и обозначен по определенным точкам на местности с указанием границ. Представленный в материалы дела договор аренды земельного участка, заключенный между Росимуществом и некоммерческим партнерством, не содержал кадастрового номера переданного земельного участка. То есть объект аренды сторонами не был согласован, а земельный участок не индивидуализирован в натуре.
Так что на какой конкретно территории проводится ежегодная выставка, осталось непонятным. А само Некоммерческое партнерство «Учебно-научно-выставочный комплекс «Агро-Омск» было ликвидировано по решению Центрального районного суда от 7 декабря 2010 года. Организация не представляла в Управление Министерства юстиции РФ по Омской области отчеты о своей деятельности, а также документы о расходовании денежных средств и использовании иного имущества за 2006 — 2008 годы. Вскоре после этого времени НП «Агро-Омск» вовсе перестало отвечать на предупреждения и перестало находиться по своему адресу, задолжав при этом по налогам свыше 74 тысяч рублей.
Что касается Института строительных технологий, представитель фирмы Валерий КАРАСЕВ в суде сообщил, что они используют эту землю также в общественно-деловых целях, но без строительства. «В прошлые новогодние праздники там была установлена елка, приезжали дети из детских домов, установлен снежный городок», — пояснил он.
О других планах ООО «Институт строительных технологий» пока неизвестно.
Росимущество продешевило с арендой
Среди последних доводов Росимущества было то, что договоры аренды федерального недвижимого имущества, включая земельные участки, должны были заключаться с учетом оценки их рыночной стоимости. Однако в отношении арендуемых участков в районе Агроуниверситета она не проводилась. «Поэтому в нашем случае были нарушены права Российской Федерации как собственника земли на получение адекватной арендной платы, — пояснила представитель истца. — Полагаем, что, например, плата 428 рублей в месяц за участок площадью 2,4 гектара неадекватна. А на аукционе плата могла бы еще повыситься».
Как выяснилось, расчет аренды для Института строительных технологий был определен в соответствии с порядком, утвержденным распоряжением ТУ Росимущества, и постановлением правительства Омской области об определении размера арендной платы за земельные участки. Но и эту небольшую сумму, по данным истца, Институт строительных технологий вносил нерегулярно. То, что арендатор вскоре попал в разряд недобросовестных, можно объяснить тем, что почти сразу договоры с ним начали оспариваться в судах.
Так, за участок площадью 26,5 гектара Институт строительных технологий согласно первоначальному краткосрочному договору аренды должен был платить около 4,5 тысячи рублей в месяц. За 2007-2008 годы фирма оплатила около 54,7 тысячи рублей, г Кроме того, по нему были взысканы про- г центы за пользование чужими денежными у средствами с 2008-го по 2010 год. Но сумма у также незначительная — чуть более 8 тысяч рублей, а взысканные пени по этому договору составили около 10,8 тысячи рублей.
Добавим, что Росимущество в судах пыталось взыскать проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 26 ноября 2007 года по 9 ноября 2010 года на основании того, что считало договоры аренды с недействительными. Но по второму участку с в районе озера ведомство опять проиграло во всех трех инстанциях. Требуемая сумма иска по этому участку за три года составляла чуть более тысячи рублей. Напомним, что и размер арендной платы в месяц за 2,4 гектара с составлял всего 428 рублей. Но суды установили, что за период с ноября 2007 года по ноябрь 2008 года с ответчика уже взыскали пени в размере около трех тысяч рублей и поэтому истец теперь не вправе требовать уплаты процентов частично за тот же период и по якобы недействительному договору.
Агроуниверситет сам отказался от своей территории?
Оспаривая договоры аренды с Институтом строительных технологий, среди прочего Росимущество указало на другие обстоятельства, разбиравшиеся прежде в арбитражном суде. Как выяснилось, Омский государственный аграрный университет сам обращался с письмом в Росимущество с просьбой отказаться от своего права постоянного (бессрочного) пользования на всю землю в границах улиц Красный путь, Заозерная и проспекта Королева. Имеется и письменное обращение, под писанное бывшим ректором ОмГАУ Николаем КОЛЫЧЕВЫМ, о прекращении права.
— С 2006 года всем, у кого земли находились в бессрочном пользовании, стало необходимо платить налог на эту землю, — рассказал заместитель гендиректора Юридического агентства «Гарант-Профит» Валерий КАРАСЕВ, представляющий интересы ООО «Институт строительных технологий» в арбитраже. — Агроуниверситету за участки площадью 175 гектаров и 139 гектаров такие налоги платить не хотелось. Поэтому был отказ и последующее предоставление только тех участков, которые используются в учебном процессе и заняты объектами недвижимости. Эта позиция стала нам известна от второго проректора ОмГАУ Виктора ПОГРЕБНЯКА, который впоследствии был уволен.
В ответ на обращение ректора ТУ Росимущества по Омской области в марте и ноябре 2008 года издало соответствующие распоряжения, и Агроуниверситет лишился прав на большую часть земли. Но в 2010 году арбитражный суд эти распоряжения отменил. То есть земля вновь оказалась в бессрочном пользовании вуза и, по мнению истца, поэтому не могла быть предоставлена в аренду Институту строительных технологий. Но в суде не удалось доказать, что спорные земельные участки на момент заключения договоров аренды входили в общую территорию Агроуниверситета или границы этих участков пересекались. Участки площадью 139 и 175 га в границах улиц Красный путь — Заозерная — Королева были предоставлены вузу декларативно, они не имеют точек на местности и привязки к границам.
В итоге во всех требованиях Росимущества арбитражные суды полностью отказали. Истцу и Агроуниверситету осталось лишь констатировать, что участки общей площадью более 28 гектаров выбыли из пользования Российской Федерации и вуза на целых 49 лет.