10 июля 2003 года вступил в силу ФЗ № 113 «О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». С первого января 2004 года закон предписывает всем субъектам Федерации начать приватизацию земель сельхозназначения, если они не утвердили соответствующие местные законы. Сделано это с целью поторопить регионы с принятием своих «земельных» законов, а также чтобы ускорить процесс оборота сельхозземель.
СРОК ПОМОЖЕТ ПРОЦЕССУ
Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» вступил в силу еще в марте 2002 года. Он дал право субъектам Федерации самим решать, приняв соответствующие законы, когда начать приватизацию земель сельхозназначения. Но регионы не торопятся: с начала действия ФЗ прошло больше года, а местные законы об обороте сельхозземель действуют только в шести субъектах Федерации, в 15 такие законы готовятся. Чтобы исправить ситуацию, Москва и решила доработать ФЗ об обороте сельхозземель, внеся в него поправки.
Самая принципиальная состоит в том, что на первое января 2004 года назначена дата начала приватизации сельскохозяйственных земель. Это положение распространяется на все субъекты Федерации, в которых не приняты региональные законы, регулирующие оборот сельхозземель. Очевидно, что многие ускорят процесс принятия местных законов, чтобы оградить свои земли от продажи с нового года. (Краснодарский край, например, утвердив региональный закон, отодвинул сроки приватизации сельхозземель аж на 49 лет.)
МАКСИ УСТРОИТ НЕ ВСЕХ
Как рассказал заместитель руководителя комитета по земельным ресурсам и землеустройству по Омской области Юрий НАЗАРЦЕВ, весьма существенная поправка касается максимального размера земельного участка, который может быть предоставлен в частную собственность. В законе четко определено, что если субъекты Федерации не установят свой норматив, то со следующего года на их территории будет действовать федеральный: максимальный размер земельного участка — не более 10% сельхозугодий одного административно-территориального образования. Естественно, что для большинства регионов такая норма окажется неприемлемой. (Минимальный уже давно установлен во всех регионах. Правда, в связи с изменением законодательства, а также рыночной ситуации он требует корректировки).
По словам НАЗАРЦЕВА, очень важно, что теперь, согласно ФЗ № 113, определено, в каких средствах массовой информации (СМИ) пайщики вправе давать объявления, например, о продаже своей доли земли или о назначении даты проведения общего собрания. А именно: «в источниках официального опубликования нормативных правовых актов органов государственной власти субъекта РФ и (или) источниках официального опубликования нормативных правовых актов органов местного самоуправления по месту нахождения земельного участка». Иными словами, в официальных областных и (или) районных газетах. Эта норма действует до вступления в силу региональных законов, устанавливающих свои перечни СМИ.
До настоящего же времени федеральным законодательством источники опубликования вообще не были определены. В прежней редакции закона лишь указывалось, что такие источники определяют сами регионы. Что, как считает заместитель руководителя комитета по земельным вопросам и землеустройству по Омской области, было большим тормозом для приватизации земель сельскохозяйственного назначения.
По его мнению, весьма существенно, что пайщики вправе давать объявления именно в районных газетах. «Ведь далеко не во всех регионах житель отдаленного села реально может подать объявление в областную газету, так как не везде есть районные отделения такого издания, а до областного центра, бывает, просто-напросто не дозвонишься. Кроме того, кого в областном центре может заинтересовать объявление, например, о проведении общего собрания участников долевой собственности, если все эти участники живут в селе», — отметил он.
СДАВАЙ, СДАВАЙ, А МЫ НЕ БУДЕМ
Новый закон также ограничил сроки аренды земель сельхозназначения. Согласно ему, все договора, заключенные до 10 июля 2003 года сроком более чем на 49 лет, считаются заключенными на 49 лет. Прежняя редакция закона была более мягкой. Она также ограничивала срок аренды — максимум 49 лет. Но если договора были подписаны до ее вступления в силу, то есть до марта 2002 года, то срок аренды, указанный в документах, оставался в силе, даже если он был больше, чем на 49 лет.
Изменения по вопросам аренды затронули и участников долевой собственности. Теперь им будет не так-то просто сдавать свои земельные участки в аренду. До настоящего времени если на общем собрании пайщики решали заключить договор аренды с тем или иным лицом, то те, кто, к примеру, не присутствовал на собрании или был против такого решения, должны были смириться с таким решением. Согласно же ФЗ № 113, если среди пайщиков не достигнуто полное согласие, то несогласившиеся вправе выделить свою часть участка из общей долевой собственности.
В законе есть еще несколько новшеств, касающихся участников долевой собственности. В частности, если один из них решил продать свою долю третьему лицу, то в объявлении об этом (извещении в письменной форме) он обязательно должен указать, что участникам долевой собственности необходимо направить ему и учреждению юстиции свои предложения о покупке права собственности на эту долю. Закон обязал так делать потому, что участники долевой собственности имеют преимущественное перед третьим лицом право на покупку доли общей собственности.
Кроме того, теперь если никто не изъявит желание купить долю в праве общей собственности на земельный участок, то ее должен будет выкупить либо субъект РФ, либо, в случаях установленных местными земельными законами, муниципальное образование. (Раньше если покупатель не находился, то, продавец, соответственно, не мог и реализовать свой товар). Причем приобрести долю они обязаны по рыночной стоимости. А она, по словам Юрия НАЗАРЦЕВА, на целый порядок ниже кадастровой. В общем, продавцу доли еще надо будет подумать: то ли продать ее сейчас, но по рыночной цене, то ли немного подождать и продать, когда рыночная цена вырастет.
ПРИЖАЛИ И СВОИХ, И ИНОСТРАНЦЕВ
Новшества коснутся и иностранных граждан. До недавнего времени закон обязывал их отчуждать из своей собственности только земельные участки, а теперь и долю в праве общей собственности на земельный участок. Еще одно важное нововведение — приобрести в собственность земельный участок (его максимальный размер, как уже отмечалось, не должен быть более 10% общей площади сельхозугодий одного административно-территориального образования) имеет право каждый гражданин, а также «его супруг и близкие родственники (родители, дети, братья, сестры, дедушка, бабушка и внуки)». В прежней редакции закона было прописано: «гражданин и его близкие родственники». Кто входит в их число, не указывалось. Теперь перечень исчерпывающий.
ЕЩЕ НЕ ВРЕМЯ ПРОДАВАТЬ СЕЛЬХОЗЗЕМЛИ
Насколько быстро пойдет процесс приватизации земель сельскохозяйственного назначения после того, как начнут действовать все изменения, внесенные в закон об обороте сельхозземель, предсказать сложно. Потому что существует еще целый ряд как субъективных, так и объективных причин, мешающих развитию процесса. В частности, до сих пор не закончена процедура разделения земель на федеральные, субъектов РФ и муниципальных образований. Кроме того, большая проблема в следующем: кадастровая стоимость земель гораздо выше рыночной, что отталкивает потенциальных покупателей земельных участков. Эти проблемы присущи всем регионам России, в том числе и Омской области.
К слову, об Омском регионе. У нас, как и во многих субъектах Федерации, еще не принят закон, регулирующий оборот сельхозземель. Правда, по словам НАЗАРЦЕВА, законопроект уже активно разрабатывается. Более того, осенью его планируется представить в Законодательное собрание. А там уже депутаты окончательно решат, когда в Омском регионе начать приватизацию сельхозземель.
Кстати, есть мнения, что в Омской области нет смысла продавать государственные земли сельскохозяйственного назначения как минимум еще три-пять лет. Предложений о продаже земли много, а спроса на нее нет, разве что на земли южной территории области. Рыночная цена земли очень низкая. Да и сам рынок еще дикий — не проводятся никакие конкурсы. Кроме того, в области много, скажем так, ничейных земельных участков, потому что, например, кто-то из пайщиков отказался от своей доли, а кто-то умер. То есть еще не все вопросы с собственностью на сельскохозяйственную землю решены, а государство уже торопит заняться ее куплей-продажей.