В работе конференции, приуроченной к 10-летнему юбилею рынка недвижимости в России, приняли активное участие и омские специалисты, представлявшие Омский союз риэлтеров, — Евгения Басова (компания «Открытый мир») и Нина Карпенко (фирма «Гарант»), председатель Омского союза. Они и рассказали журналистам на прошедшей недавно пресс-конференции в офисе компании «Открытый мир» о том, как будет развиваться рынок недвижимости в России и какие проблемы стоят на пути этого развития.
Нина КАРПЕНКО
(Омский союз риэлтеров):
— Российский рынок недвижимости очень молод по сравнению с Западной Европой и Америкой, и его становление в значительной мере спрессовано. За десять пет существования этого рынка накопилось много проблем экономического и правового порядка, которые весьма серьезно тормозят его развитие, не лучшим образом сказываясь и на инвестиционном климате. Прежде всего, как отмечалось на конференции многими выступавшими, проблемы развития российского рынка недвижимости лежат в законодательной сфере и заложены уже в самой Конституции, согласно которой вся земля принадлежит государству, что ущемляет права собственника на недвижимость. Собственник, вложив деньги в недвижимость, может при таком раскладе в любой момент ее лишиться, поскольку не владеет самым главным, на чем стоит фундамент его недвижимости, — землей. До тех пор пока вопрос собственности на землю не будет решен Государственной думой, до тех пор инвестиционный климат в России будет оставаться малопривлекательным для инвесторов. Это ключевой вопрос не только развития рынка недвижимости, но и будущего российской экономики. Решение его давно уже назрело.
Обсуждались на I Международной конференции риэлтеров в Москве находящиеся на рассмотрении в Государственной думе поправки к Гражданскому кодексу РФ, касающиеся защиты права собственности добросовестного приобретателя. В частности, российские законодатели должны в скором времени принять изменения оснований признания сделок недействительными, снижение сроков исковой давности по недействительным сделкам с 10 до 3 пет и исключение статьи о сохранении прав проживания при переходе права собственности на квартиру к новому владельцу. Все эти изменения в ГК РФ будут способствовать более интенсивному развитию рынка недвижимости в России, ее гармоничному вхождению в мировую рыночную экономику.
Евгения БАСОВА
(«Открытый мир»):
— Ключевым вопросом конференции и главной причиной созыва российских риэлтеров на столь представительный международный форум был, на мой взгляд, вопрос создания благоприятного инвестиционного климата на российском рынке недвижимости. На прошедшей на так давно в Каннах международной риэлтерской инвестиционной выставке «М1Р1М-2001» российские риэлтеры столкнулись с нежеланием иностранных инвесторов работать с недвижимостью в России. Причины экономического и правового характера, как уже говорилось выше, — отсутствие в России закона о земле и пока еще далекая от совершенства законодательная защита прав собственности на недвижимость. Однако даже при положительном решении всех этих краеугольных для развития российского рынка недвижимости проблем остается еще масса вопросов у потенциальных инвесторов к системе управления недвижимостью в России в ситуации, когда еще не сформирован полный реестр госнедвижимости, что не дает возможности осуществить контроль реальных денежных потоков. В ситуации, когда отсутствует система рыночной оценки объектов, что приводит к занижению стоимости имущества, недополучению рентных платежей, порождает коррупцию… В той самой ситуации, когда большое количество объектов незавершенного строительства не вовлечено в оборот и утрачивает инвестиционную привлекательность.
Не последнюю роль в привлечении инвесторов на российский рынок недвижимости играет и развитие системы ипотечного кредитования, которое на сегодняшний день в России совершенно неразвито. Причины общеизвестны: низкий уровень доходов населения, нестабильность трудоустройства, высокие кредитные риски и отсутствие доверия к банкам со стороны населения. Необходимо совершенствование законодательства и создание условий, при которых банки, застройщики, риэлтеры, страховые компании, нарождающиеся девелоперы рассматривали бы жилищное и ипотечное кредитование как сферу нового перспективного бизнеса.
— Формирование профессионального девелопмента как предпринимательской деятельности, — отметила Евгения Басова, является на сегодняшний день самым перспективным направлением в развитии рынка российской недвижимости.
Девелопмент — слово английское и как понятие не имеет в русском языке аналога. Означает оно управление недвижимостью. Девелопер — это человек, который осуществляет выбор наилучшего варианта развития недвижимости из возможных, привлекает финансирование и контролирует работу подрядчика, реализует созданный объект недвижимости путем продажи, сдачи в аренду и пр. Одним словом, девелопмент — это услуга инвестору, который сам слабо разбирается в рынке недвижимости, но хотел бы получить вполне конкретную прибыль, вложив в нее деньги. Такой услуги на сегодняшний день в Омске нет. Если все вышеперечисленные проблемы развития российского рынка недвижимости в большей части зависят от решений Правительства и Госдумы РФ, то создание профессионального девелопмента не только в Москве и Санкт-Петербурге, где он уже действует, но и в регионах, зависит целиком и полностью от самих риэлтеров.
Компания «Открытый мир» первой в городе Омске приступила к созданию такой услуги, реализовав программу «Открытый город», о которой читателям «Четверга» хорошо известно по нашим публикациям. Компания имеет приличный опыт долгосрочного сотрудничества с клиентами по приобретению объектов в собственность и дальнейшей сдаче их в аренду. Причем доходность будущего бизнеса просчитывается еще на этапе приобретения. В настоящий момент «Открытый мир» готовит проект реконструкции здания в центре города. Инвестор требует предоставления большого количества услуг: управление недвижимостью, поддержание здания и ремонтные работы, лизинг, бухгалтерские услуги, общественные связи, работа оценщика, архитектурные изыскания, брокерские работы… Все это как раз и является девелоперской работой. Так что на вопрос журналистов «Готов ли Омск к девепопменту?» Евгения Басова ответила утвердительно. В свете возрастающего интереса инвестиционных компаний Москвы к региональному рынку недвижимости и к омскому в частности готовность омских риэлтеров к новой сфере профессиональной деятельности говорит о том, что Омск вполне реально может принять и осуществить в скором времени большие инвестиционные проекты, о которых еще год назад даже и не мечталось. Для Омска же, благосостояние жителей которого вплотную зависит от эффективности экономики, инвестиции в развитие местного рынка недвижимости означают укрепление бюджета, поддержку социальных программ, новые рабочие места, своевременную выплату заработной платы работникам бюджетной сферы, развитие городской инфраструктуры, чистоту и красоту города, встречающего в новом веке свой 300-летний юбилей.