Сегодня, 30 августа, вступают в силу Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме. Они должны поставить точку в битве за подвальные помещения в бывших муниципальных домах. Теперь технические подвалы, независимо от того, стоят ли они на балансе муниципалитета, должны перейти в общую собственность жильцов. Правда, речь идет только о тех нежилых помещениях, которые администрация города не успела продать или внести в Единый государственный реестр прав на недвижимость и сделок с ней.
В самом деле вопрос с общим имуществом в многоквартирном доме был до конца не решен. Раньше дома были полностью муниципальной собственностью, затем квартиры постепенно приватизировались, а инженерное оборудование и места общего пользования как-то повисли в воздухе. Жилищный кодекс в марте 2005 года все расставил по местам. Есть собственники жилых помещений, а все вместе они владеют общим имуществом, которое находится за пределами квартир.
Парадокс состоял в том, что жильцам с удовольствием отдали прогнившие инженерные сети, обшарпанные лестницы, мол, вы теперь собственники и сами разбирайтесь со своим имуществом. А вот подвалы, которые можно сдавать в аренду, народу передавать не стали.
С этим не согласились жильцы дома № 18 по улице Лазо (см. «KB» № 14 от 12.04.06). Решив создать ТСЖ в своем доме, они попросили муниципалитет отдать им помещение подвала. Подвал не простой. Он разделен на несколько помещений, и инженерное оборудование от других нежилых помещений отделено стенами.
Муниципалитет указал собственникам дома на Лазо, 18 на то, что, во-первых, нежилые помещения в подвале внесены в реестр муниципального имущества именно в статусе нежилых помещений, а не как места общего пользования. Во-вторых, если уж спорная недвижимость внесена в муниципальную казну, то распорядиться ею мэрия может либо передав ее в собственность субъекта Федерации, либо продав на открытом аукционе.
В постановлении правительства РФ № 491 от 13 августа 2006 года, которое ввело в оборот Правила пользования общим имуществом в многоквартирном доме, ситуация с техническими подвалами и техническими этажами разъяснена. Но не полностью.
При определении общего имущества собственников будут использоваться сведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГР). В случае возникновения спорной ситуации приоритет отдается именно ЕГР. То есть если часть подвала была продана из муниципалитета другому собственнику и информация об этом занесена в госреестр, то общим имуществом именно эта часть подвала уже не станет — независимо от того, как эти помещения отражены в бюро технической инвентаризации, бухгалтерской документации управляющих организаций или в технической документации на многоквартирный дом.
То, что в Правилах даже не упомянуты реестры муниципального имущества, дало основание некоторым экспертам полагать, что подвалы, много лет сдаваемые муниципалитетом в аренду, теперь будут переданы собственникам. В частности, эксперт Института экономики города Дмитрий ГОРДЕЕВ в одной из центральных газет заявил: «Теперь в отдельных муниципалитетах не смогут присваивать подвалы только потому, что они «находятся на балансе» муниципальных предприятий».
В омском департаменте недвижимости пока о Правилах не слышали. И в том, что муниципалитету придется расстаться с подвалами, сомневаются. «Право муниципалитета на недвижимое имущество возникло до появления закона о госрегистрации, — сказал один из чиновников департамента. — Если недвижимость внесена в муниципальную казну, то она является муниципальной собственностью, независимо от того, внесена ли эта недвижимость в Единый государственный реестр или нет. Об этом говорится и в законе о госрегистрации». Далее он предположил, что корреспондент «KB» просто не так понял статьи 3 и 4 вступивших в силу Правил, где как раз говорится о приоритете госреестра.
Кстати, из логики Правил вытекает то, что помещения, где ранее располагались аварийно-диспетчерские службы, цеха, мастерские, также относятся к общему имуществу. Как известно, не так давно это муниципальное имущество (наряду с автотранспортом, оргтехникой и мебелью) мэрия передала в доверительное управление управляющим компаниям.
Последнее слово окажется все же за Федеральной регистрационной службой. После этого надо будет только дождаться первого заявления о включении подвалов, лестниц и другого общего имущества в госреестр. Тогда и посмотрим, как регистрационная служба будет реализовывать Правила на практике.