Особое возмущение собравшихся вызвал пример с санаторием «Рассвет» и профилакторием «Русь», расположенными рядом друг с другом, но различающимся в оценке земли в разы. Максим ДУБОВСКИЙ встретился со Светланой Владимировной и задал ей ряд вопросов.
Какие ошибки оценщики допускают чаще всего?
Залогом правильного проведения кадастровой оценки является обоснованное отнесение земельного участка к тому или иному виду разрешенного использования. Если вид определен неверно, то и кадастровая стоимость определена неверно, что, как правило, приводит к увеличению налогового бремени для собственников земельных участков.
От неправильной кадастровой оценки страдают только юридические лица или трудности возникают и у физических?
В этом году проблемой, которая коснется многих людей, станет налог за земельные участки под жилыми домами, в которых расположены торгово-офисные и иные нежилые помещения. Участки, которые отнесены к общественно-деловым целям, имеют высокую кадастровую стоимость. Из-за того что жилой дом отнесен не к той категории, пострадают люди: им будет начисляться земельный налог исходя из того, что они являются владельцами коммерческой недвижимости, а не жилой квартиры.
Как часто предпринимателям удается отстоять свои права?
В 2008 году многие предприниматели инициировали судебные процессы, многие выигрывали суды. В 2009-2010 годах судебная практика изменилась: сейчас землепользователи редко выигрывают процессы. К тому же вынесенные в пользу предпринимателей судебные решения государственными органами трактуются весьма творчески. Как пример: предприниматели судились с Управлением Роснедвижимости по Омской области по поводу неправильного отнесения их земельных участков к тому или иному виду разрешенного использования. Суд вынес решение признать действия госоргана незаконными, исключить из кадастра недостоверные сведения о кадастровой стоимости, рассчитанной из неверного вида. Роснедвижимости, якобы выполняя решение суда, применила хитрую схему: сведения из реестра исключали и в этот же день включали вновь те же самые. В судебном порядке такое исполнение решения суда было признано незаконным. Недостоверные сведения все же были исключены. Однако теперь налоговый орган приходит и говорит: «Ну и что, что сведения признаны судом незаконными, ну и что, что в кадастре их нет, а в постановлении правительства Омской области они есть, берите из постановления».
Светлана Владимировна, так почему же кадастровая стоимость земельного участка отличается от рыночной?
Этого никто объяснить не может. Когда антимонопольный орган возбудил свое знаменитое дело о кадастре, с большим трудом удалось получить формулы, по которым оценщик — ФКЦ «Земля» — проводил расчет кадастровой стоимости земельных участков. Когда эксперты подставили в формулу полученные официальным путем значения факторов стоимости, то результаты получились в 35 раз меньше, чем у оценщиков. С этими вопросами предприниматели вновь пошли в суд, заявив о наличии кадастровой ошибки. Сначала государственные органы не могли ничего сказать, затем стали объяснять разницу тем, что стоимость участка можно рассчитывать только с помощью специальной программы. Впоследствии они придумали ка кое-то особенное правило, законность применения которого доказать так никто и не смог.