С 26-го по 29 октября в Омске прошел II Западно-Сибирский форум по недвижимости, на котором собрались участники рынка из Центрального, Сибирского и Уральского федеральных округов России, а также присутствовала делегация из Болгарии. Организатором мероприятия выступил Омский союз риэлторов. На форуме участники обсудили тенденции в сфере продаж ипотечных продуктов, перспективы взаимодействия застройщиков, банков и риэлторских компаний в сегменте строящегося жилья, технологии риэлторской деятельности и другие вопросы.
Объем выдачи ипотечных кредитов уменьшился вдвое
Директор департамента городской экономической политики Сергей СИНДЕЕВ сообщил, что в Омске в 2011 году объем строительных работ увеличился на 4,2%. Ввод жилья за январь-август составил 228,5 тысячи кв. метров, что в 1,7 раза больше, чем за тот же период 2010 года. Всего в 2011 году объем построенного жилья в мэрии оценивают в 425 тысяч кв. метров. А в следующем году планируется рост ввода до 430450 тысяч кв. метров.
Участники форума отметили, что, с одной стороны, рынок недвижимости восстанавливается, но, с другой, общее экономическое состояние в стране пока еще нестабильное. Начальник Главного экономического управления Центрального банка РФ по Омской области Николай МЕДВЕДЕВ рассказал, что доля ипотечных жилищных кредитов в общем объеме займов, полученных омичами на покупку жилья, во время кризиса в 2009 году снизилась, потом до 2010 года росла, а в первой половине 2011 года опять падала и составляет сейчас 78,7%.
-Те события, которые происходили во время кризиса, и те риски, которые почувствовало население, привели к тому, что стало выгоднее приобретать жилье при помощи других инструментов, — пояснил он. — Омичи берут кредитные ресурсы, но используют в качестве обеспечения поручительство или что-то еще.
По словам Николая МЕДВЕДЕВА, рынок ипотечного жилищного кредитования в Омске самую нижнюю точку прошел в первом полугодии 2009 года. Затем обозначилась очень четкая тенденция роста ипотеки, которая закончилась по итогам второго полугодия 2010 года. «Но в первом полугодии 2011 года мы видим почти двукратное снижение объемов выдаваемых ипотечных кредитов, -продолжает эксперт. — Сейчас еще пока сложно сказать, с чем это связано. Или это обычная коррекция рынка и дальше начнется рост, или это изменения уже в целом экономической ситуации.
Во втором полугодии текущего года, судя по данным за 8 месяцев, в Омске намечается некий рост ипотеки и в целом по 2011 году объем выдачи кредитов должен превысить уровень 2010 года. Хотя целый ряд экспертов обоснованно говорит, что этого не произойдет, например, в связи с ожиданиями в ходе выборной кампании. И тогда рост будет возможен только во втором полугодии 2012 года.
Омичи не хотят брать ипотеку в валюте
Как отметил Николай МЕДВЕДЕВ, что касается сроков ипотечного кредитования, в рублях они уменьшаются, а вот сроки кредитования в валюте выросли.
При этом валютная составляющая в ипотечных кредитах у нас постоянно снижалась. Максимальный уровень был в первом полугодии 2004 года — в валюте тогда выдали 45,7% ипотечных кредитов. А по итогам первого полугодия 2011 года их было всего 0,25%, или только девять кредитов на 23 млн рублей. Фактически сегодня это разовые сделки.
Несмотря на то, что здесь сроки длиннее и ставки ниже, очень меняются риски, — объясняет г-н МЕДВЕДЕВ. -Внутри периода от 2004-го до 2011 года курс доллара менялся от 23 рублей до 35 рублей, то есть стоимость ипотечного кредита могла упасть или возрасти практически в полтора раза. Такая неопределенность привела к тому, что омичи стали более осторожно подходить к кредитам в валюте. В России ситуация немного другая и доля валютных кредитов достаточно большая. Так что это особенность именно регионального рынка. Хотя в целом задолженность по ипотечным кредитам в валюте у нас составляла почти 700 млн от общей суммы порядка 17,6 млрд рублей. Это около 4%.
В первом полугодии 2011 года в целом по объему сложившейся задолженности по ипотеке мы превысили докризисный уровень. А по итогам на 1 сентября — это новый исторический максимум для Омской области — мы приблизились к цифре долга в 18 млрд рублей. По состоянию на 1 октября этот рубеж уже должен был быть достигнут.
Самая острая проблема — просроченная задолженность, — продолжает эксперт. — Максимальный уровень был порядка 8%, это очень много, ведь по России он порядка 3%. Сейчас по области объем просрочки достигает 5%. Получается, наши просроченные долги в два раза выше, чем в среднем по России, и выше, чем в Сибирском федеральном округе. В деньгах это почти миллиард рублей. Но сама сумма в течение последних трех полугодий сильно не меняется. Поэтому проблема, как омичи будут возвращать миллиард рублей просрочки, остается открытой. Возможно, появление законодательства о банкротстве физических лиц как-то позволит решить эту проблему.
Заместитель управляющего Омским отделением Сбербанка России Александр КОНЕВ добавил, что у них средний уровень просрочки по Омской области — 7 %. Но в городе Омске у Сбербанка удельный вес задолженности, содержащей просрочку свыше 90 дней, — это 2,6%, то есть в три раза меньше, чем по области. Причем просрочка по ипотеке в целом незначительная — 1%. «На текущий момент с начала года у нас выдано3800жилищных кредитов на общую сумму 3 млрд рублей, — рассказал г-н КОНЕВ. -Сегодня в банке есть более600заявок, одобренных на финансирование покупки квартир, но они не реализованы. Люди пока не смогли определиться с вариантами либо не могут найти на рынке нужную квартиру. Это поле работы для риэлторов».
Риэлторы хотят регулирования
Президент Российской гильдии риэлторов (РГР) Григорий ПОЛТОРАК выступил на пленарном заседании с докладом о работе над законом о риэлторской деятельности, которая ведется уже больше года. По его словам, профессиональное сообщество озабочено тем, чтобы все-таки восстановить регулирование профессиональной деятельности на рынке недвижимости в России.
Рынок недвижимости официально возник в 1991 году, а с 1995-го по2001 год был под государственным лицензированием, — напомнил он. — После отмены лицензий сначала казалось, что это большая победа, потому что регулирование было, с одной стороны, формальным, с другой стороны — коррупционным. Однако мы получили достаточно много проблем. В частности, на рынок пришло много неквалифицированных кадров, процветают такие явления, как некомпетентность и демпинг. В целом отмечается снижение уровня этического порога и дискредитация нашей профессиональной деятельности. Поэтому сейчас возникает потребность в том, чтобы восстановить регулирование риэлторской деятельности.
Частично регулирование было введено путем создания системы сертификации и аттестации деятельности риэлторов. РГР, в которую входит и Омский союз риэлторов, создала такую систему сертификации, однако она по-прежнему является добровольной, что не решает всех проблем рынка недвижимости.
Проект закона о риэлторской деятельности был опубликован в феврале 2011 года. По словам Григория ПОЛТОРАКА, в будущем он предполагает обязательное членство риэлторов в саморегулируемых организациях по территориальному принципу. «Но закон до сих пор не внесен в Госдуму, потому что его текст сырой и требует юридической проработки, — продолжает эксперт. — Но главные причины-не достигнуто единство в самом профессиональном сообществе по некоторым принципиальным вопросам. В частности, это определение уровня ответственности риэлтора по сделкам или спор о том, что на территории должна быть одна СЮ или несколько. Предполагаем, что скорее всего в декабре пройдет большой круглый стол по обсуждению этих вопросов, чтобы мы смогли подготовить итоговый текст. Еще один важный момент — не подготовлены инструменты лоббирования закона, а его текст не соответствует политической моде — сейчас акцент делается на добровольном саморегулировании.
Президент-электРГР Анна ЛУПАШКО добавила, что 30 сентября в Рязани состоялся национальный совет Российской гильдии риэлторов, который зафиксировал факт того, что РГР будет преобразована в национальное объединение саморегулируемых организаций. «Хотя по сути РГР давно является таким объединением, — говорит она — Омский союз риэлторов и многие наши региональные организации отвечают всем признакам СЮ, которые предъявляются в соответствии с 315 ФЗ. У нас есть механизм защиты прав потребителей, а в Омске с 1995 года успешно работает комиссия по разрешению споров. У вас введено страхование профессиональной ответственности, внедряется система сертификации и аттестации специалистов. Все эти признаки являются достаточными для того, чтобы юридически закрепить уже фактически сложившееся положение дел.