Определяющими факторами на рынке жилья в Омске в 2013 году стали невысокая покупательная способность, с одной стороны, и дефицит новостроек, с другой стороны.
Первичный рынок стал лидером роста
В связи с нехваткой предложений на рынке нового жилья новостройки и показали максимальный рост. По информации директора оценочной компании «ОМЭКС» Максима РЕПИНА, за год цена на первичном рынке выросла на 12,8%, тогда как на вторичном — лишь на 6,1%. В целом средняя стоимость квадратного рынка на первичном рынке составила 40 492 рубля, на вторичном — 47 420 рублей. Директор компании «МИАРД» Александр КАЮКИН в развитии рынка стабильности не видит:
После стабильного и уверенного роста в 2012 году на вторичном и первичном рынках жилья (на 17% и 11% соответственно) 2013 год показал нестабильную динамику. И на рынке готового жилья, и на рынке новостроек цены колебались незначительно и разнонаправленно. По итогам года рост цен на жилье оказался ниже значений инфляции.
Президент Омского союза риэлторов Вячеслав ГОРЮНОВ также отмечает, что рост цен был параллелен уровню инфляции: «На 10% выросла цена на первичном рынке, на 6% — на вторичном. Так что увеличить свой капитал обычным собственникам не удалось, удалось лишь сохранить».
По оценкам ряда экспертов, до 70% сделок на приобретение жилья в 2013 году было заключено с привлечением ипотечных кредитов. У председателя совета директоров компании «МИАРД» Владимира АНИСИМОВА другая статистика — через ипотеку проходило к концу года лишь около 40% сделок, тогда как в докризисные годы — около 60%. По данным аналитического агентства «ИнтерРейтинг», омичи в настоящее время переплачивают за ипотеку около 150% от стоимости квартиры. В рейтинге из 18 крупных городов России это самый низкий показатель, если не считать Москвы, где переплата составляет 124%.
При этом региональные власти намерены в 2013 году добиться появления в регионе застройки класса «эконом». Об этом на рождественском саммите по недвижимости 24 декабря заявил первый заместитель председателя регионального правительства Вячеслав СИНЮГИН, признавший что за 2013 год в предложенный властями проект никто войти не пожелал. В 2014 году область по-прежнему ждет предложений от застройщиков, готовых строить жилье по цене 30 тысяч рублей за кв. м. Профессиональное сообщество к инициативе отнеслось неоднозначно. Так, риэлтор Ирина КОСЕНКО считает, что выброс на рынок такого дешевого жилья будет несправедливостью по отношению к тем строителям, которые реализуют дорогостоящие проекты с расселением частного сектора в центре города. «Собственники ведь за свои две сотки земли каждый по самолету хотят», — отметила Ирина КОСЕНКО. С космическими требованиями владельцев клочков земли в центре города,по мнению Вячеслава ГОРЮНОВА, бодаться бесполезно, а вот сбить с них спесь надо, и для этого строителям как ни крути придется идти для начала на окраину города. А вот Максим РЕПИН считает, что отступаться от освоения территории не нужно ни бизнесу, ни властям. По его мнению, регенерация земель в центре города может проходить в рамках частно- государственного партнерства по процедуре, подобной «сочинской схеме».
Спрос на коттеджи отложен
По данным компании «ОМЭКС», на разношерстном рынке индивидуального жилья оферт в 2013 году было намного меньше, чем на рынке многоквартирного. Стоимость частных домов в эконом-сегменте колебалась неравномерно, цены на дорогостоящие коттеджи в черте города, по данным Максима РЕПИНА, выросли за год лишь на 2,1%.
По мнению гендиректора компании ЫА1 Весаг От$к Виталия КОРОЛЕВА, после того как закончится стагнация рынка и все кризисные потрясения пройдут, через несколько лет малоэтажная застройка в Омске, спрос на которую сегодня отложен, станет востребована. На саммите по недвижимости он представил задуманный компанией глобальный проект коттеджной застройки «Онегин», который включит в себя группу из двух десятков поселков, расположенных по разным направлениям вокруг города Омска. Общая площадь поселка составит около 1000 га, на которых планируется построить 18 тысяч домов. Первым в большом проекте станет поселок Пушкин на 200 домов в районе Пушкинского сельского поселения. «Спрос на коттеджи очень сильно будет зависеть от того, какими темпами будут расти экономика города и благосостояние омичей», — заключил Виталий КОРОЛЕВ
Гендиректор ИПК «Жилстрой» Виктор ПОЛУКАРОВ для участников саммита провел разбор собственных полетов, проанализировав ошибки, допущенные при реализации проекта «Зеленая долина». Он напомнил, что за два года планировал построить 350 домов, но смог в 2012 году построить лишь 50 домов и в 2013 году -150 домов. Завершить строительство поселка ПОЛУКАРОВ рассчитывает в 2014 году. Помешали реализации проекта, по его словам, три основные ошибки. Во-первых, он признал, что недостаточно критично оценил российское законодательство и возможности установления партнерских отношений с властью (надеялся, что часть коммуникаций будет создана за бюджетный счет и жилье станет доступнее, но пришлось все делать за свой счет, а потому и цену увеличивать, и сроки сдвигать). Во-вторых, ПОЛУКАРОВ посетовал, что не было уделено достаточного внимания начальной стадии проекта, не проведена независимая ценовая экспертиза, в результате сформированная цена оказалась ниже реальной стоимости и очень понравилась покупателю. «В итоге на голом поле возник ажиотажный спрос. Из этой ситуации я получил урок №2-не следует жалеть времени и денег на подготовку документации и проведение независимых экспертиз, надо работать с лучшими проектировщиками и не советоваться с дилетантами», -рассказал он. Наконец, по словам ПОЛУКАРОВА, компания-застройщик заключила договоры сразу с несколькими подрядчиками и в результате утратила контроль над происходящим. Так что свое выступление ПОЛУКАРОВ завершил советом всем строителям коттеджных поселков не пытаться выдумывать свои правила, а следовать общим.
В 2014 году цены продолжат плясать
Участники рынка надеются, что в 2014 году будет идти активное освоение заявленных под жилищное строительство площадок и к концу года количество предложений на первичном рынке возрастет.
— В 2014 году рынок жилья в городе Омске, как и в целом по России, будет оставаться в фазе стагнации, характеризующейся нестабильным ростом цен. Не следует воспринимать этот период как «кризис», «упадок» и т.п., это естественный и объективный процесс в цикле развития любого сегмента рынка В 2014 году с высокой долей вероятности цены на жилье будут находиться в незначительном, разнонаправленном тренде. В случае сохранения текущей экономической ситуации в стране и в городе рост цен по итогам первого полугодия может составить 5-7% для вторичного жилья и до 10% на новостройки. Во втором полугодии возможно снижение стоимости во всех сегментах, — подытоживает председатель совета директоров компании «МИАРД» Владимир АНИСИМОВ.