— Честно говоря, крайне не хотелось высказывать свое мнение по этому вопросу по ряду причин. Во-первых, департамент строительства — подразделение администрации города, и поэтому статья и, соответственно, ее автор будут неизбежно обвинены в ангажированности, во-вторых, мне трудно оставаться объективным с точки зрения человеческих отношений, так как в последнее время департамент много занимался проблемами вкладчиков ОАО ЖК «Дом» и очень хорошо знает, в какую тяжелую ситуацию попали эти люди. В-третьих, я никогда не встречался с бывшим генеральным директором ОАО ЖК «Дом» и мне трудно судить о его истинных намерениях. Однако, ознакомившись со статьями Аркадия ВИНОГРАДОВА, понял, что не высказать свое мнение по поводу деятельности корпорации не могу. Слишком получается у него все просто: и идея была хорошая, и человек неплохой, но не получилось, и во всем оказались виноваты чиновники городской администрации.
Строить с привлечением средств населения — идея не новая и далеко не Виноградова. Многие строительные организации строят жилье с привлечением средств населения, физических и юридических лиц. Заключают договоры долевого участия, используя в расчетах и финансовые, и материальные средства. В некоторых случаях принимают для оплаты и объекты недвижимости. Не сомневаюсь, что жилищная программа корпорации «Дом» была написана неплохо. Другое дело — реализация программы. Здесь с самого начала были проблемы. Ведь даже строительство и ввод в эксплуатацию первого дома №56 («беспроблемного») по ул.3-я Линия — ул.1905 года было завершено с отрицательным балансом. Я хочу уточнить: не в целом по корпорации, а именно по данному жилому дому.
Одним из основных аргументов, которым прикрывается бывший генеральный директор ОАО ЖК «Дом», является следующий — работники Главомскархитектуры задержали согласование проекта на жилой дом №55 по ул. 2-я Линия — ул.1905 года, что привело к возникновению потерь в размере 10 млн. рублей. В этом случае возникает два вопроса: почему начинались какие-либо финансовые действия с привлечением средств населения без согласованной в установленном порядке проектной документации? Это противоречит Информационному меморандуму ОАО МИЖК «Дом». Почему именно эта площадка стала камнем преткновения в деятельности компании (с 1996 года компания уже вела строительство на двух площадках — жилые дома №56 — ул.1905 года, №25 — ул. Омская)? Кроме этого, ей в 1996 году была предоставлена площадка по проспекту Комарова (дом на 3 очереди, то есть на три дома). По сути, в 1999 году компания работала на шести площадках. Получается слишком просто — общегородскую программу, хорошо продуманную, учитывающую все возможные риски, похоронило затягивание с согласованием одного — единственного дома. Не слишком ли ненадежная конструкция была разработана господином Виноградовым?
Финансовая схема, выбранная руководством ОАО ЖК «Дом», по сути своей обыкновенна. Но она требовала очень грамотной и эффективной реализации, поскольку предусматривала постепенную оплату жилой площади участником строительства, с фиксацией выкупленных квадратных метров. В этой схеме любой просчет мог обернуться тем, что себестоимость квадратного метра при окончании строительства жилого дома будет больше (в сопоставимых ценах), чем оплачено участником строительства. В данном случае эффективного использования полученных средств ОАО ЖК «Дом» не наблюдалось. Более того, когда читаешь документы, создается впечатление, что руководство компании, мягко говоря, не предусмотрело некоторые элементарные вещи. Например, компанией не было предусмотрено, что на площадке жилого дома №55 по ул.2-я Линия — ул. 1905 года нужно будет произвести снос жилых домов, расселение жильцов, вынос гаражей. Пересогласование технических условий, приведение их в соответствие с обоснованностью — рутинные задачи любого заказчика, который знает, что они возникают неизбежно, пока существует «непомерно усложненная и изощренная система согласований и разрешений», определенная федеральным законодательством.
Кроме того, схема финансирования, выбранная руководством ОАО ЖК «Дом», достаточно рискованная. Пять процентов — взносы граждан, остальное — в произвольном порядке. При отсутствии другого надежного источника финансирования это неизбежно должно было привести к необходимости обратиться за кредитом в банк, что и произошло. Конечно, теоретически все могло получиться, но для этого должны были сложиться почти идеальные условия. Но, увы, 5% средств населения для начала строительства жилого дома №55 по ул. 2-я Линия — ул. 1905 года не хватило.
Руководитель ЖК «Дом» взял кредит, что, кстати, вообще не укладывается в декларируемую схему — привлечение средств населения и других участников строительства как раз для того, чтобы избежать удорожания строительства из-за процентов по кредиту. К чему это привело, мы знаем. За месяц до дефолта, по требованию кредитора руководство ЖК «Дом» переводит кредит из рублевого в валютный. Это поставило большой крест на корпорации. Несмотря на то, что Виноградов имеет много теоретических наработок в сфере инвестиционно-строительной деятельности, в банке работали более грамотные и дальновидные специалисты.
Чем выше должность специалиста, руководителя, тем дороже обходятся его ошибки другим. Разницу в 5 миллионов рублей господин Виноградов планировал возвращать банку за счет «средств, привлекаемых для строительства», то есть за счет средств граждан. Тогда возникает вопрос, в чем же «уникальность» для города Омска этой программы, может в том, что она слишком дорого обошлась населению Омска? Думаю, к месту здесь вспомнить и о неудачной попытке сотрудничества с ПКФ «СМУ-4»,которая обошлась дольщикам компании еще в 4.2 млн. рублей.
Кстати, о дороговизне. Во всех документах декларируется о том, что программа рассчитана на людей с низкой платежеспособностью, соответственно действия компании должны были быть направлены на жесткую экономию средств. К сожалению, данные по содержанию аппарата ОАО ЖК «Дом» говорят о другом. Средства граждан не очень-то экономились. Ежегодное содержание ОАО ЖК «Дом» составляло в 1996 году 1,7 млн. рублей, 2,7 млн. рублей в 1997-м. И это затраты на содержание аппарата для строительства всего трех домов. К примеру, затраты на содержание заказчика МУП УКС администрации города по нормативам не выше 4% от СМР, а фактически еще меньше. Строят же они далеко не три дома. После этого как-то неубедительно звучат утверждения Виноградова о засилье чиновнической братии.
Характерно отношение строителей к деятельности ОАО ЖК «Дом». Компания создавалась в период существования инвестиционного голода. Строители города поддержали здравую идею и оказали всяческое содействие при образовании ОАО МИЖК «Дом». Союз строителей был одним из учредителей компании и, единственный из всех, внес свой взнос деньгами. Именно Союзом строителей было предоставлено место, юридический адрес и другое на начальном этапе деятельности компании. Все это было сделано из расчета на взаимное сотрудничество. Однако очень скоро выяснилось, что деятельность компании расточительна, неэффективна, она постоянно конфликтует с различными «недругами» (не только с Главомскархитектурой). Когда стало ясно, что компания задолжала не только юридическим лицам, но и жителям города огромные деньги, Союз строителей демонстративно вышел из состава учредителей ОАО ЖК «Дом», тем самым выразил несогласие с проводимой политикой руководства компании.
Читаешь заявление господина Виноградова об отставке и диву даешься. Оказывается, виновата во всем администрация города, так как она не предприняла соответствующих действий (бездействовала), не дала вовремя обязательные указания. Вот и разорилась компания. Что тут сделаешь? Одно только удивляет, как без этих «обязательных» указаний обходятся те строительные организации, которые уже много лет достаточно успешно занимаются строительством жилья в городе Омске, используя различные схемы финансирования строительства. Руководители этих предприятий — практики, прекрасно знающие сложности строительного процесса в городе Омске, проблемы строительного комплекса, риски, сложность работы с государственными надзорными органами, засилье различного рода бюрократов (в городской администрации собрались далеко не все, и даже не большая их часть, существующая в нашем регионе. По всей видимости, согласиться с Виноградовым можно в одном, администрации города надо было значительно раньше очень серьезно заняться финансово-хозяйственной деятельностью корпорации. Думаю, если бы в 1997 году серьезно проанализировали ее деятельность, то, как минимум, произошла бы смена руководства. Основная вина администрации города в том, что она всерьез заинтересовалась хозяйственной деятельностью ОАО ЖК «Дом» и его руководителем только в 1999 году.
Деятельность общества представляет собой прообраз жилищной пирамиды: когда не имеется достаточных средств для завершения строительства жилого дома, привлекаются средства участников строительства следующего объекта, что в итоге может привести к банкротству организации.
Я не собираюсь обвинять во всех смертных грехах Виноградова. Готов даже согласиться, что помыслы его были чисты. Но хочу заметить, что в любом деле нужно быть специалистом, профессионалом. Строительство — очень сложная отрасль, еще более сложным стало строить в нынешних экономических условиях. Крайне велики риски.