И тут нет никакого риска: право собственности заемщик получает только при последнем платеже. Это мое предложение вызвало чуть ли не истерику у губернатора и у председателя профильного Комитета г-на Шишова. Почему? Да потому, что кому-то очень выгодна существующая схема, по которой работает областное правительство под патронажем губернатора, — все эти посредники.
ПО ПОВОДУ ГРОМКОЙ «ИНИЦИАТИВЫ» Л. ПОЛЕЖАЕВА
Губернатор Полежаев выступил с инициативой: процентную ставку по ипотечному кредитованию снизить до нуля, чем весьма озадачил профессионалов, смутил экономистов, ну а общество, как всегда, встретило эту весть радостно, хотя и несколько недоуменно. Для того, чтобы понять, о чем идет речь, начнем с анекдота из старых добрых времен. Пришел гражданин во Всесоюзное общество рационализаторов и изобретателей. И с порога ошарашил сидящих там чиновников предложением перевести двигатель внутреннего сгорания с бензина и солярки на воду. После того как стихли крики «Ура», гражданину задают вопрос, как это сделать. На что тот ответил: «Я предложение внес, а как его претворить — вопрос не мой…»
Примерно то же и с нулем от губернатора. Ключевые слова в его инициативе — процентная ставка и ипотечный кредит. Если не поленимся и заглянем в Гражданский кодекс, где дается понятие, что такое кредит, то обнаружится следующее. Ипотечный кредит — это банковская операция, при которой средства» физическим и юридическим лицам выдаются на условиях возврата, срочности и платности. При этом платность это и есть тот самый процент, который нулем никогда не станет! Если процентная ставка равна нулю, то это уже не кредит, а ссуда. А ипотечных ссуд в Российской Федерации еще не придумали.
Теперь по порядку о том, что такое ипотечный кредит в Омской области и каков механизм его выдачи, чтобы читатель наглядно убедился в лукавстве инициативы губернатора Полежаева. Начнем с главного. Губернатор имел в виду не все ипотечные кредиты, которые выдаются в Омской области, а только одну их часть — ту, которую планирует выдать из областного бюджета. На 2007 год из бюджета на эти цели планировалось выдать аж 17 млн. рублей. Если учесть, что самая неказистая двухкомнатная квартира стоит больше одного миллиона рублей, то нетрудно посчитать, скольких граждан охватит «счастьем» губернатор.
Между тем коммерческими банками Омска за 9 месяцев выдано кредитов на сумму 2, 6 млрд. руб. по ставкам 11 -14 % и выше. Мизерные суммы из бюджета выдаются под 8 %, которые распадаются следующим образом: 3 % — на оплату услуг банка, а 5~% — Агентству по ипотечному кредитованию. Сразу возникает вопрос: если 8 процентов уходит, то будет ли банк бесплатно выполнять свои услуги?! Ипотечное кредитование — довольно сложный юридический механизм. Попробую популярно объяснить. Возьмем не банковский кредит, а тот, который имел в виду губернатор. В соответствии с российским законодательством кредиты имеют право выдавать банки и кредитные организации, имеющие соответствующие лицензии. Отдать из бюджета деньги напрямую гражданам в качестве ссуды закон запрещает. И в области создали Агентство по ипотечному кредитованию. Средства из бюджета идут туда. Желающие приходят в него оформить перечень документов и показывают, что у них есть 30 % средств, или закладывают старую квартиру под них. Эти деньги Агентство перечисляет в строительную организацию, которая строит или уже построила дом. А гражданина отправляют в уполномоченный банк, с которым у агентства есть договорные отношения. Банк по общепринятым (!) банковским нормам оформляет кредит на оставшиеся 70 % суммы, нужной для покупки квартиры. Но деньги (70 %) выдает не заемщику, а высылает строителю дома. Тот, в свою очередь, передает квартиру Агентству, которое оформляет право собственности гражданину. Но одновременно с этим правом собственности на свет появляется закладная ценная бумага, которая передается в банк в качестве обеспечения выданного кредита. Если гражданин окажется некредитоспособным, квартира продается. Банк получает свои средства, Агентство окупает затраты, разница за минусом долгов выплачивается гражданину. Кроме того, на стадии получения кредита и его оформления есть еще участники сделки. Ипотечный договор в соответствии с законодательством требует нотариального заверения обязательств. А это 1, 5 % от суммы выданного кредита! Но и это еще не все. Рядовой гражданин в соответствии с законом должен страховать риски. Их три: страхуются предмет ипотеки, то есть сама квартира, кредитный договор плюс жизнь заемщика. Нотариусы, как известно, бесплатно тоже свою работу не делают. Каким образом в этой ситуации получится ноль процентов?! Вот и выходит, что популизм губернатора выглядит примерно как предложение перевести двигатель внутреннего сгорания на воду в известном анекдоте.
Повторяю: если ставка ноль, то это уже не кредит — это ссуда. А если это ссуда, то выдать ее Агентство не может, так как на оформление заклада у него нет лицензии Центробанка. В противном случае заемщик может, что называется, кинуть Агентство…
Выход есть, на мой взгляд, — плюнуть на всю схему, которая выдумана в нашей области, и продавать квартиры в рассрочку без всех этих посредников. И тут нет никакого риска: право собственности заемщик получает только при последнем платеже. Это мое предложение вызвало чуть ли не истерику у губернатора и у председателя профильного Комитета г-на Шишова. Почему? Да потому, что кому-то очень выгодна существующая схема, по которой работает областное правительство под патронажем губернатора. Выгодны все эти посредники.
В перерыве ко мне подошел глава агентства. Дескать, моя схема хороша, но есть одно «но». Дело в том, что налог на имущество юридические и физические лица платят по разным ставкам: соответственно 2, 2% и 0, 15 %. Разница значительная. Но эта проблема разрешима, потому что данные налоги местные. И отрегулировать ставки в компетенции муниципалитета и областных властей. Вот и все! Вряд ли губернатор «не догадывается» о подобном варианте.